Ein Überblick

Geänderte Bayerische Bauordnung ab 01.01.2025

Mit den Änderungen der Bayerischen Bauordnung durch das Erste und Zweite Modernisierungsgesetz zum 01.01.2025 bzw. zum 01.10.2025 verfolgt der bayerische Gesetzgeber das Ziel, den Bauprozess durch Vereinfachung und Entbürokratisierung effizienter zu gestalten.

Dies umfasst eine Reihe von Anpassungen, die sowohl für Bauherren als auch für Kommunen im Hinblick auf sachgerechte Ausübung ihres Selbstverwaltungsrechts interessant sind.

Wesentliche Änderungen auf einen Blick:

  • Bauantrag: Der Bauantrag ist künftig nicht mehr bei der Gemeinde, sondern der Bauaufsichtsbehörde einzureichen.
  • Verfahrensfreiheit: Die Regelungen zur Genehmigungsfreiheit und zu vereinfachten Verfahren werden ausgeweitet.
  • Sonderbau: Der Sonderbau erfährt eine angepasste Definition, so dass insbesondere für erdgeschossige Verkaufsstätten und Gaststätten der Anwendungsbereich des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens erweitert wird.
  • Stellplatzpflicht: Die Verpflichtung zum Bau von Stellplätzen nach der BayBO wird ab dem 01.10.2025 entfallen. Künftig wird dies nur noch durch lokale Satzungen geregelt, wobei die Anzahl der erforderlichen Stellplätze für Wohnungen auf ein Maximum begrenzt wird.
  • Gültigkeit von Vorbescheiden und Baugenehmigungen: Vorbescheide sind künftig ebenso wie Baugenehmigungen für einen Zeitraum von vier Jahren (zuvor drei Jahre) gültig. Zudem können Baugenehmigungen nun um bis zu vier Jahre verlängert werden (zuvor zwei Jahre).
  • Erleichterungen bei Aufstockungen: Die Genehmigung für eingeschossige Aufstockungen zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum wird vereinfacht.
  • Änderungen bei der Abstandsflächenregelung: Auch in Großstädten mit mehr als 250.000 Einwohnern (Einwohnerzahl Regensburg (laut Regensburg in Zahlen, Stand 31.12.2023): 175.371; betroffen aktuell nur München, Nürnberg und Augsburg) genügt nunmehr – wie in allen anderen Städten auch – grundsätzlich eine Abstandsflächentiefe von 0,4 H, wenn die Umgebung von Gebäuden mit mehr als 7 Metern Höhe geprägt ist (Gebäudeklassen 4 und 5).
  • Lockerungen bei der Freiflächengestaltung: Die Möglichkeiten der Kommunen zu Regelungen im Hinblick auf die Freiflächen (sog. Freiflächengestaltungssatzungen) werden eingeschränkt bzw. modifiziert.

1. Änderungen der Rahmenbedingungen im Baugenehmigungsverfahren

Künftig sind Bauanträge nicht mehr bei den Gemeinden einzureichen, sondern bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, welche die Gemeinde unverzüglich zu unterrichten hat (freilich soweit diese nicht ohnehin selbst Bauaufsichtsbehörde ist). Bisher war die Beteiligung der Gemeinde bereits dadurch sichergestellt, dass diese zwangsläufig durch die Einreichung des Bauantrages Kenntnis von dem Vorhaben erlangt hat. Dies wird künftig nicht mehr der Fall sein, so dass die Gemeinden darauf angewiesen sind, dass die Bauaufsichtsbehörden diese tatsächlich „unverzüglich“ in Kenntnis setzen.

Nach Eingang der Bauantragsunterlagen hat nunmehr die Bauaufsichtsbehörde gemäß Art. 65 Abs. 1 BayBO innerhalb von drei Wochen diese auf Vollständigkeit zu prüfen. Soweit ersichtlich, ist mit dieser Überprüfungsfrist jedoch keine „Sanktion“ bzw. Rechtsfolge – vergleichbar beispielsweise der Fiktion nach Art. 68 Abs. 2 BayBO – verbunden. Nicht auszuschließen ist allerdings, dass eine Missachtung dieser Frist mittelbar Auswirkungen in Rahmen von Amtshaftungsprozessen wegen verzögerter Baugenehmigung haben könnte.

Ferner wird die Geltungsdauer von Vorbescheiden gemäß Art. 71 Satz 2 BayBO an diejenige von Baugenehmigungen gemäß Art. 69 Abs. 1 BayBO angeglichen. Die Baugenehmigung kann nunmehr gemäß § 69 Abs. 2 Satz 1 um bis zu vier Jahre – statt bisher zwei Jahre – verlängert werden.

2. Sonderbau – Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Durch die Anpassungen in Art. 2 Abs. 4 BayBO werden künftig mehr Vorhaben dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO unterfallen. Erdgeschossige Verkaufsstätten gelten nunmehr nur noch als Sonderbau, wenn sie mehr als 2.000 m² aufweisen (Art. 2 Abs. 4 Nr. 4 BayBO). Zuvor galt jede Verkaufsstätte mit einer Fläche über 800 m² - unabhängig von der Geschossigkeit – als Sonderbau.

Auch im Hinblick auf Gaststätten und Beherbergungsstätten wurden die Kapazitäten, ab denen diese als Sonderbauten gelten in Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 und 9 BayBO erweitert.

3. Verfahrensfreiheit

Art. 57 BayBO hat mehrere Änderungen erfahren, auf die im Folgenden nur vereinzelt eingegangen werden soll:

  • Dachgeschossausbauten und Dachgauben: Nach der Änderung des Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO sind künftig auch Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken sowie die Errichtung von Dachgauben verfahrensfrei, solange die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes unverändert bleiben. Dabei ist jedoch zu beachten, dass derartige Vorhaben der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn in Textform anzuzeigen sind, Art. 57 Abs. 7 BayBO.
  • Verfahrensfreiheit für Instandsetzungsmaßnahmen: Eine weitere Neuerung betrifft die Instandsetzung von Gebäuden, die nun nach Art. 57 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 BayBO verfahrensfrei möglich ist. Dies gilt sogar für Gebäude im Außenbereich, sodass auch dort über bloße Instandhaltungsmaßnahmen hinausgehende Instandsetzungen ohne Genehmigung vorgenommen werden können.
  • Erleichterungen bei Nutzungsänderungen: Gebietstypische Nutzungsänderungen gemäß Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO sind nunmehr verfahrensfrei, wenn die neue Nutzung gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in dem betreffenden Gebiet allgemein zulässig ist und kein Sonderbau betroffen ist. Dies betrifft insbesondere die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit. Es bleibt jedoch noch zu klären, ob diese Regelung nur für Bereiche mit Bebauungsplan oder auch für faktische Baugebiete gemäß § 34 Abs. 2 BauGB gilt.

4. Erleichterungen bei Aufstockungen

Im Rahmen der Einführung eines neuen Absatzes 6 des Art. 46 BayBO werden Aufstockungen bestandsgeschützter Gebäude um ein Geschoss zur Schaffung von Wohnraum insbesondere hinsichtlich brandschutztechnischer Anforderungen erleichtert. Es gelten im Bereich der Aufstockung die gleichen Anforderungen wie für die bisherige Gebäudeklasse, auch wenn dadurch die für eine höhere Gebäudeklasse geltenden Höhenbegrenzungen überschritten werden. Eine derartige Aufstockung um ein Geschoss hat folglich keine Auswirkungen auf die Gebäudeklasse mehr.

5. Stellplatzpflicht

Art. 47 BayBO in der ab 01.10.2025 gültigen Fassung wird selbst keine Pflicht zur Errichtung von Stellplätzen mehr vorsehen. Die Steuerung der Stellplätze wird also künftig im Grundsatz kommunalisiert. Seitens des Landesgesetzgebers wird lediglich die maximale Anzahl, die eine Kommune durch Satzung gemäß Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO festlegen kann, begrenzt.

Dies stellt eine grundlegende Änderung der Stellplatzregelungen dar und erfordert ein Tätigwerden auf Seiten der Kommunen, indem zunächst eine Bestandsaufnahme bezüglich einer etwaigen kommunalen Stellplatzsatzung sowie anschließend gegebenenfalls eine Überarbeitung oder sogar Neuerstellung derselben vorgenommen wird.

6. Entfall kommunaler Freiflächengestaltungssatzungen

Neben der Kommunalisierung der Stellplatzregelung wird am 01.10.2025 auch eine weitere, Kommunen in besonderen Maße betreffende Änderung in Kraft treten. Durch die Neufassung des Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO entfällt die bisherige Ermächtigungsgrundlage für den Erlass kommunaler Freiflächengestaltungssatzung. Es sind stattdessen künftig nur noch Regelungen über das Verbot von Bodenversiegelung, nicht begrünten Steingärten sowie ähnlich eintöniger Flächennutzung mit hoher thermischer oder hydrologischer Last möglich. Die aktuellen Freiflächengestaltungssatzungen der Kommunen dürften daher ab 01.10.2025 rechtswidrig werden.

Daneben entfällt auch die allgemeine Spielplatzpflicht nach der BayBO, die nunmehr künftig durch Satzung gemäß Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO seitens der Kommunen geregelt werden muss.

Fazit und Ausblick 

Insbesondere durch den Entfall der Stellplatz- und Spielplatzpflicht sowie der Rechtsgrundlage für den Erlass der bisherigen Freiflächengestaltungssatzungen ergibt sich für Kommunen auf der einen Seite ein nicht unerheblicher Handlungsbedarf zur Analyse der Notwendigkeiten im eigenen Hoheitsgebiet sowie jedenfalls der Überarbeitung bzw. gegebenenfalls auch eines Neuerlasses von Satzungen nach Art. 81 BayBO. Auf der anderen Seite bilden diese Neuregelungen in den vorgenannten Bereichen die Gelegenheit für Bauherren im Einzelfall Bauvorhaben umzusetzen, die zuvor noch wegen derartiger Voraussetzungen zum Scheitern verurteilt waren bzw. unwirtschaftlich zu werden drohten. 

Ob die hier geschilderten und weiteren Änderungen der Bayerischen Bauordnung am Ende tatsächlich insgesamt zu einer spürbaren Entbürokratisierung oder gar einer maßgeblichen Deregulierung führen, bleibt abzuwarten. Im Ergebnis dürften diese Änderungen sicherlich für den Bauherrn an der ein oder anderen Stelle eine Erleichterung darstellen, jedoch geht mit der Erweiterung der Verfahrensfreiheit auch eine weitgehendere Eigenverantwortung und damit weiterer rechtlicher Beratungsbedarf einher. Für die Kommunen dürften die Änderungen im Rahmen des Art. 81 BayBO zunächst einmal einen nicht unerheblichen Mehraufwand bedeuten, um zunächst den Regelungsbedarf zu analysieren und diesen anschließend umzusetzen.

Rechtsanwalt (angestellt) mit den Schwerpunkten

  • Öffentliches Baurecht
  • Verwaltungsrecht
  • Immobilienrecht
  • Nachbarrecht
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