Graml & Kollegen

Rechtsanwälte Regensburg

17. April 2019 · Mietrecht · WEG-Recht · Zivilrecht

Kurzzeitvermietung von Eigentumswohnungen in einer WEG

Nachträgliches Verbot der Kurzzeitvermietung von Eigentumswohnung nur einstimmig möglich


Mit Urteil vom 12.04.2019 (Az. V ZR 112/18) entschied der BGH:

Ein Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen innerhalb einer WEG ist nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich.

Gegenstand der Revisionsentscheidung war die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen auf Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel in der Teilungsvereinbarung durch Mehrheitsbeschluss im Nachhinein verboten werden kann.

Was ist passiert?

Die Parteien des Rechtsstreits bilden eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG). Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung und klagte gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses der WEG. Die entsprechende Teilungserklärung enthält die Regelung, wonach den Wohnungseigentümern kurzzeitige Vermietung der entsprechenden Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) ausdrücklich gestattet ist. Eine in der Teilungserklärung enthaltene sogenannte Öffnungsklausel sieht jedoch vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75% aller Miteigentumsanteile nachträglich abgeändert werden kann.

Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Eigentümterversammlung, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig sein soll.

Hiergegen wendete sich die Klägerin mit ihrer Beschlussmängelklage.

Vorinstanzen:

Das Amtsgericht stellte die Nichtigkeit des Beschlusses fest. Die Berufung der Beklagten bleib vor dem Landgericht erfolglos. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision wollten die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.

BGH-Entscheidung:

Auch die Revision blieb letztlich erfolglos. Der BGH entschied, dass der in der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss rechtswidirg ist, da die Zustimmung der Klägerin fehlte.

Die zulässige Wohnnutzung umfasse grundsätzlich auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste. Diese Vermietungsform war in der gegenständlichen Teilungserklärung zudem auch ursprünglich explizit erlaubt. Grundsätzlich erlaube es eine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern, Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit auch nachträglich zu ändern. Zum Schutz der Minderheit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft seien nach Ansicht des BGH dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Dies gelte insbesondere für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber „mehrheitsfeste“ Rechte der Sondereigentümer betreffen.

Zu diesen „mehrheitsfesten“ Rechten eines Sondereigentümers gehöre insbesondere auch die Zweckbestimmung des Wohnungs- oder Teileigentums. Sie gebe vor, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf und hat deshalb entscheidenden Einfluss auf den Wert der Einheit. Wird die Zweckbestimmung nachträglich geändert oder eingeschränkt, betreffe dies nach den Ausführungen des BGH die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise. Derartige Eingriffe bedürften daher jedenfalls auch der Zummung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Dies ergebe sich aus einer verfassungskonformen Auslegung der allgemeinen Öffnungsklausel.

Nach Ansicht des BGH greifen eben auch (Kurzzeit-)Vermietungsverbote in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein generelles Vermietungsverbot, sowohl auf kurz- als auch langfristige Vermietungen ausgerichtet, könne nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen. Denn auch die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die im Zitpunkt der Beschlussfassung von den jeweiligen Eigentümern selbst genutzt werden, würde jedenfalls für die Zukunft eingeschränkt.

Im vorliegenden Fall haben die Beklagten zwar kein generelles, sondern ein speziell auf Kurzzeitvermietungen bezogenes Vermietungsverbot beschlossen. Doch nach der Entscheidung des BGH könne auch ein solches Verbot nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden, da es die zuvor weitgefasste Zweckbestimmung sowie auch das Recht jedes Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, verenge und in erheblicher Weise einschränke. Ein Wohnungseigentümer dürfe sich jedoch darauf verlassen, dass seine auf das Sondereigentum bezogenen Befugnisse jedenfalls nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werden, sodass Vermietungen von kurzer Dauer oder bestimmter Art nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten werden könnten. Andernfalls entstünden erhebliche Abgrenzungs- und Wertungsprobleme.

Die schriftliche Entscheidung des BGH samt der Entscheidungsgründe ist derzeit noch nicht veröffentlicht. Sobald dies der Fall ist, werden wir an dieser Stelle noch vertiefend auf die Entscheidungsgründe eingehen.

Für weitergehende Fragen oder Informationen wenden Sie sich gerne an Herrn RA Daniel Schulz und Herrn RA René Hempel.

(DS)

27. Februar 2019 · Veranstaltungen · Verwaltungsrecht

Deutscher Anwaltstag 2019

Im Rahmen einer Veranstaltung der Arbeitsgemeinschaft für Verwaltungsrecht im Deutschen Anwaltsverein (Landesgruppe Bayern) auf dem Deutschen Anwaltstag 2019 in Leipzig wird Herr Prof. Dr. Dr. h.c. Rennert, Präsident des Bundesverwaltungsgerichts am Freitag, dem 17.05.2019, 13:45 Uhr zum Thema

„Durchsetzung verwaltungsrechtlicher Entscheidungen“

referieren und hierbei u.a. folgenden Fragen nachgehen:

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28. Dezember 2018 · Internes

RA Edmund Giebler hat sich aus Altersgründen aus dem aktiven Berufsleben zurückgezogen

Herr Rechtsanwalt Edmund Giebler, der über viele Jahre ein wesentliches Mitgleid der Kanzlei Graml & Kollegen Rechtsanwälte war und die Kanzlei maßgeblich mitgeprägt hat, hat sich zum 01.01.2019 aus Altersgründen aus dem aktiven Berufsleben zurückgezogen.

Die Kanzlei Graml & Kollegen Rechtsanwälte und das gesamte Team bedanken sich bei Herrn Rechtsanwalt Giebler herzlich für die hervorragende und kollegiale Zusammenarbeit.

18. Dezember 2018 · Internes · Verwaltungsrecht · Zivilrecht

In eigener Sache: Begrüßung Rechtsanwältin Hanna Straub

Wir freuen uns Frau Rechtsanwältin Hanna Straub als weiteres festes Mitglied unserer Kanzlei begrüßen zu dürfen. Frau Rechtsanwältin Hanna Straub war als Rechtsreferendarin bereits seit dem Jahr 2016 bei uns in der Kanzlei tätig und führt ihre Tätigkeit nunmehr seit 2018 als zugelassene Rechtsanwältin fort. Sie vertritt unsere Mandanten insbesondere in verwaltungsrechtlichen Angelegenheiten aber auch im Allgemeinen Zivilrecht und im Schadens- und Haftungsrecht.

16. November 2018 · Internes · Mietrecht · Versicherungsrecht · Zivilrecht

In eigener Sache: Begrüßung Rechtsanwalt Daniel Schulz

Wir freuen uns Herrn Rechtsanwalt Daniel Schulz als festes Mitglied unserer Kanzlei begrüßen zu dürfen. Herr Rechtsanwalt Daniel Schulz ist seit dem Jahr 2015 bei uns in der Kanzlei tätig und seit 2016 am Oberlandesgericht Nürnberg als Rechtsanwalt zugelassen. Er vertritt in unserer Kanzlei neben dem Allgemeinen Zivilrecht, dem Arbeitsrecht und dem Mietrecht insbesondere die Fachgebiete Schadensrecht und Versicherungsrecht.

· Zivilrecht

Bonus-Stromtarife

Neue Hoffnungen für Verbraucher bei Bonus-Stromtarifen


In einem (mittlerweile rechtskräftigen) Rechtsstreit vor dem AG Landshut konnte die Kanzlei Graml & Kollegen Rechtsanwälte dem Kunden eines Bonus-Stromtarifanbieters erfolgreich zu seinem Recht verhelfen.

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· Haftungsrecht · Zivilrecht

Verkehrssicherungspflicht bei Waschanlagen

Auffahrunfall in der Waschstraße (BGH, Urt. v. 19.07.2018 – VII ZR 251/17)


Mit seinem Urteil  hat der BGH grundsätzlich zu der Verkehrssicherungspflicht von automatisierten Waschstraßen und ihrer Betreiber ausgeführt.

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31. Oktober 2018 · Internes

In eigener Sache

Frau Rechtsanwältin Judith Mußelmann ist aus unserer Kanzlei zum 01.11.2018 ausgeschieden und künftig in der Kanzlei v. Düsterlho, Rothammer & Partner mbB tätig.

Die Kanzlei Graml & Kollegen Rechtsanwälte bedankt sich bei ihr für die kollegiale Zusammenarbeit und wünscht Frau Rechtsanwältin Mußelmann für die Zukunft alles Gute.

2. Oktober 2018 · Veranstaltungen · Verwaltungsrecht

Herbsttagung Arge Verwaltungsrecht

Auf Einladung der Arbeitsgemeinschaft Verwaltungsrecht im Deutschen Anwaltverein (Landesgruppe Bayern) unter Vorsitz von Rechtsanwalt Dr. Klaus-Richard Luckow referieren im Rahmen der Herbsttagung der Arbeitsgemeinschaft am

Dienstag, den 20. November 2018 um 19.00 Uhr s. t.

Herr Landespolizeipräsident Prof. Dr. jur. Wilhelm Schmidbauer

und

Herr RiLG Dr. jur. Markus Löffelmann 

zum Thema

(Neues) Polizei- und Sicherheitsrecht.

Prof. Dr. Schmidbauer ist Lehrbeauftragter an der Universität Regensburg und wird in seinem Impulsreferat aktuelle Themen aus dem Polizei- und Sicherheits­recht aufbereiten, nicht zuletzt natürlich das neue PAG, das er gemeinsam mit Prof. Dr. Udo Steiner im Beck-Verlag kommentiert. Dr. Löffelmann ist Richter am Landgericht München I und Lehrbeauftragter an der Hochschule des Bundes für Öffentliche Verwal­tung (Fachbereich Nachrichtendienste); er war bei beiden Änderungsgesetzen Sachver­ständiger in der Anhörung des Innenausschusses im Bayerischen Landtag, in Heft 5 der BayVBl. 2018 äußerte er „erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken“ an den damali­gen Änderungen. Wir freuen uns auf eine spannende Diskussion, die der

  1. Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft, RA Dr. Klaus-Richard Luckow,

leitet; er wird auch zu Beginn kurz in die Veranstaltung einfuhren.

Im Anschluss (ab etwa 21.00 Uhr) hat die Arbeitsgemeinschaft wie gewohnt zu einem kleinen Imbiss eingeladen, der wie immer auch dem persönlichen Gespräch Gelegenheit geben soll.

Ansprechpartner:

Dr. Klaus-Richard Luckow, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht

12. September 2018 · Gesellschaftsrecht

Notgeschäftsführungsbefugnis bei einer GbR

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 26.06.2018 (Az.: II ZR 205/16) über die Reichweite des Notgeschäftsführungsbefugnis bei einer GbR nach § 744 Abs. 2 BGB zu entscheiden. (mehr …)

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