Formelle Anforderungen an Nebenkostenabrechnung des Vermieters
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 93/15) entschieden, dass es zur Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung) hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“ eines mehrere Gebäude umfassenden Wohnkomplexes genüge, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (das einzelne Gebäude) umlegt.
Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin ist Vermieterin einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage in Bochum. Die Beklagten sind Mieter einer zu diesem Komplex gehörenden Wohnung. Die gesamte Anlage verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Die Klägerin gab also in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen „Gesamtkosten“ nur diejenigen Kosten an, die nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf das jeweilige Gebäude entfallen. Die Klägerin begehrt nun aufgrund der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung für das vorangegangene Jahr von den Beklagten.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen, mit der Begründung, der Vermieter müsse zur Wahrung der formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung unter „Gesamtkosten“ diejenigen Kosten angeben, die auf die gesamte Wohnanlage entfallen und zudem den entsprechenden Verteilerschlüssel angeben.
Der BGH hat der Klage des Vermieters stattgegeben. Der Senat hat unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung (vgl. insbesondere Senatsurteil vom 14.02.2007 – BGH VIII ZR 1/06 entschieden, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 566 Abs. 3 Satz 3 gewahrt wird, genüge, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt.
Eine Nebenkostenabrechnung sei nach der Rechtsprechung des Senats dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche.
Letztlich gehe es darum, die Interessen von Mieter und Vermieter in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Der Vermieter möchte seinen Verwaltungsaufwand hinsichtlich der Abrechnung möglichst gering halten. Demgegenüber möchte auch der Mieter die entstandenen Kosten in übersichtlicher Weise dargestellt bekommen und nicht unnötig mit unübersichtlichen Aufstellungen überfrachtet werden. Diesem Interesse sei nach Ansicht des BGH durch die Angabe der auf die jeweilige Wohnanlage entfallenden Gesamtkosten Genüge getan. Die Frage, ob dieser Gesamtbetrag tatsächlich zutreffend vom Vermieter errechnet wurde und er dabei keine Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht alleine anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels Einsicht in die Belege.